El parón coyuntural podrÃa incrustarse en el sector si la economÃa no sale a flote. Los precios caerÃan en torno a un 25% en Madrid y Cataluña y el descenso será mayor en otras comunidades autónomas.
La repercusión del Coronavirus en la vivienda será la de afrontar 2020 como el peor año desde el estallido de la burbuja. Las restricciones del estado de alarma para frenar la pandemia también han congelado la actividad del sector inmobiliario, y la sombra de una recesión en un horizonte cercano complicará su recuperación. La venta de pisos podrÃa desplomarse un 46,8%, y esto se extenderÃa a los precios, provocando una caÃda del 16,7% en el conjunto del año.
Con el paÃs confinado, la idea de comprar una vivienda se ha paralizado por lo que, en mayor o menor medida, la compra de vivienda caerá en toda España, según las previsiones del impacto del coronavirus en la vivienda del PulsÃmetro Inmobiliario elaborado por la Real Estate Business School.
Los propietarios que necesiten liquidez acabaran vendiendo más barato debido a una menor demanda y esto provocará caÃdas de precios en torno al 25%, dependiendo de cada Comunidad, como por ejemplo en Madrid.
La actividad está prácticamente parada y aunque la construcción se reanudó el 13 de abril no se ha hecho ni al mismo ritmo ni con la misma tranquilidad. También la parte comercial del sector como agencias y notarÃas están completamente paradas.
Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano dice que «si tomamos a China como precedente, allà la venta de vivienda se redujo en enero y febrero un 90% interanual». En España, los últimos datos disponibles son de febrero, cuando la venta de vivienda cayó un 6% interanual, según el Consejo General del Notariado, más atribuible a la ralentización económica, la inseguridad jurÃdica de los últimos cambios normativos o el Brexit. «La presente coyuntura rompe el ciclo, que mostraba señales de enfriamiento tras la expansión del último lustro», apunta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
Cada vez son más voces las que advierten del riesgo de una recesión que podrÃa golpear duramente a un sector que se ralentizaba. La última, el Fondo Monetario Internacional, hablaba esta semana de una caÃda del 8% del PIB para España y un 20% de desempleo.
El parón en la demanda que empezó siendo coyuntural, por el confinamiento, podrÃa perdurar en la economÃa si, cuando la gente salga de casa, lo hace con una capacidad adquisitiva menor.
Hay divergencia de opiniones acerca de qué sector se llevará la peor parte. De la Torre considera que el lujo y la vivienda de segunda mano saldrán peor parados. Para José Antonio Pérez, de Real Estate Business School, será la obra nueva, donde la mitad de la demanda es de segunda residencia: «Son decisiones que se pueden posponer», y cree que la mitad del negocio de obra nueva se perderá.
Por el lado de la oferta, en muchos lugares habrá propietarios que necesiten liquidez y que, ante una caÃda de las operaciones, reducirán precios. Motivo por el cual, las zonas costeras presentarán las mayores caÃdas, de entre el 15% y 25%, al tratarse de segundas residencias. Parte del impacto también se debe a que todo el negocio inmobiliario depende del turismo, el cual está paralizado.
Madrid y Barcelona también lo notarán, ya que, como explica Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, «el ajuste se producirá particularmente donde el mercado ya estaba tensionado».
¿Cómo se reactivará el mercado? Varios expertos coinciden en que serán los que se encuentren en los extremos de la campana de Gauss: el que tenga ahorros y el que necesite vender. Con el BCE asegurándose de que el dinero fluye y con tipos de interés bajos, la inversión se irá abriendo paso cautelosamente. Piensan que habrá más activos inmobiliarios en venta para recuperar liquidez y esto atraerá a inversores que tengan esa liquidez.
La obra nueva en Madrid, un 31% menos
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La crisis del coronavirus también golpeará a Madrid, una de las locomotoras que venÃa tirando del mercado. La vivienda de obra nueva en la capital podrÃa caer hasta un 31%, y la de segunda mano un 18%, según datos de la Real Estate Business School que analizan el impacto de la pandemia en el conjunto del año.
Los efectos se verán antes en el alquiler, que bajarán de precio más rápidamente, aunque también se recuperarán antes. En los últimos meses, el precio de los pisos en alquiler en Madrid capital venÃa moviéndose en tasas alrededor del 3%. Pero entre la reducción de ingresos, despidos, cierres de negocios provocados por esta crisis y algunas medidas para paliar el impacto en el mercado del alquiler, prorrogaran automáticamente durante unos meses todos los contratos de alquiler durante el estado de alarma y el alquiler empezará a sufrir caÃdas.
Para Font estas caÃdas se notarán más en los barrios con una demanda más débil, o en zonas donde la demanda tiene menos posibilidades económicas, debido a una mayor afectación por ERTE o desempleo en según qué barrios«.
Para Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, en el corto y el medio plazo en el mercado de Madrid habrá un incremento importante de ‘stock’ y una caÃda relevante de transacciones. Pasado el verano y hacia final de año, el ‘stock’ seguirá creciendo y ser verán signos de vida en las compraventas. Estima que a comienzos de 2021 el ‘stock’ podrÃa estabilizarse y aumentarÃan las operaciones.
Con tipos de interés bajos, con el BCE respaldando a los bancos, Madrid puede resultar muy atractivo para inversores que dispongan de capital para invertir. Para Font «Habrá oportunidades muy interesantes, tal vez no tan rentables como lo hubieran sido en 2017 o 2018, pero es una inversión más segura que otros activos como la bolsa, que en esta situación es imprevisible», añade Font.
Además, el sector está apreciando nuevas preferencias a raÃz del confinamiento que podrÃan modificar la arquitectura y diseño de la vivienda en un futuro próximo, con tendencia hacia espacios más amplios, luminosos y exteriores.