Los dos partidos que forman el Gobierno de coalición, PSOE y Unidas Podemos quieren llevar a cabo una nueva regulación para el mercado de la vivienda de alquiler. Por la ideología de cada uno parten con puntos de vista muy diferentes sobre cómo hacerlo y en la Ley de presupuesto que se aprobó en octubre 2020 acordaron llevar al Consejo de Ministros, en un plazo de tres meses, una propuesta de regulación de la Ley de la vivienda en la que se incluyera el alquiler. El debate está sobre la mesa y la propuesta promovida por Unidas Podemos para implementar una ley que controle el precio de los alquileres preocupa en muchos ámbitos y tanto a grandes tenedores como a muchos arrendadores privados de viviendas en España.

Los precios de los alquileres han sufrido crecimientos anuales constantes desde 2015, a excepción del año 2020 debido a los efectos del Covid-19, sobre todo en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Nos obstante no parece lo más acertado intentar contrarrestar estas subidas con este tipo de medidas de control de los precios, que se han implementado ya en otras grandes ciudades como París o Berlín y no han resultado nada eficaces, provocando caídas en la oferta de pisos, subidas de precios medios y proliferación del mercado negro. En Berlín, además, la medida está a la espera de que el Tribunal Constitucional se manifieste sobre si se trata de una posible violación del derecho de los arrendadores a decidir los precios de alquiler.

Además, este tipo de medidas son difíciles de implementar sin que generen problemas de equidad o directamente sin que puedan llevar a provocar injusticias. Que propone el gobierno tener en cuenta a la hora de establecer las limitaciones al alquiler: ¿el precio? Normalmente los alquileres más altos se encuentran en zonas o barrios donde la renta que generan sus residentes es también más alta que la media. Si la intervención que se plantea se realizase en estas zonas, las medidas beneficiarían a inquilinos con rentas medias-altas y no tanto a los que tienen rentas bajas. Otra opción es hacer como en Cataluña desde septiembre de 2020 y establecer un porcentaje máximo de lo que puede o debe suponer la cuota de alquiler de la vivienda sobre los ingresos generados por el inquilino.

Para José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana “la vivienda es un derecho, pero también es un bien de mercado que genera actividad económica” y entiende que es “preferible incentivar” a limitar. Por este motivo, desde el PSOE lo que proponen es que la regulación del precio de los alquileres ser realice utilizando la vía de reducciones fiscales. Actualmente, la reducción que se aplica a los arrendadores es del 60%, es decir, que los propietarios que alquilan su vivienda no tributan por ese porcentaje al no sumarse a sus ingresos en la declaración del IRPF esa cantidad obtenida por rentas de alquiler.

La propuesta de los socialistas es reducir la bonificación existente al 50% para los nuevos contratos de alquiler (manteniendo el 60% para los contratos vigentes) y compensar esa penalización fiscal de 10 puntos ofreciendo diferentes incentivos a los propietarios que cumplan una serie de requisitos. Por ejemplo, la bonificación podría incrementarse al 70% por arrendar la vivienda a jóvenes (personas entre 18 y 35 años) o por cederla a programas públicos.

Un punto importante es definir cómo se determinarían las denominadas áreas tensionadas donde se querría implementar las medidas que se están ultimando y a quien correspondería determinarlas, ¿comunidades, ayuntamientos.? En estas áreas, según se recoge en la propuesta de Ley de Vivienda del Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana si el arrendador acuerda una bajada del 10% del precio del alquiler respecto al contrato anterior (porque así lo pacte con el inquilino o en el momento de la renovación del contrato) la bonificación llegaría hasta el 90%. Sin embargo, las viviendas que salieran por primera vez al mercado en esas zonas tensionadas, o que se ofrecieran de nuevo tras años sin alquilarse, se beneficiarían solo de una reducción fiscal del 70%.

La postura del partido de Unidas Podemos es muy distinta a la del PSOE y gira en torno a los llamados “índices de referencia” y a la creación de un nuevo registro de contratos de alquiler cuya finalidad sería controlar que la norma se cumple y a la vez servir de base para la elaboración de estadísticas de precios.

La inscripción en el registro se realizaría telemáticamente y habría un periodo para que cualquiera de las partes reclamase si hay alguna información con la que esté en desacuerdo. En este registro se recogería información como la dirección del inmueble arrendado, año de construcción, referencia catastral, certificado energético, cédula de habitabilidad y superficie, número de habitaciones, si el edificio tiene ascensor, si tiene calefacción o aire acondicionado, etc.

En el registro debería constar también si el propietario del inmueble es una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi), si tiene algún tipo de carga, la renta mensual pactada y si en ella se incluye algo más como los gastos de suministros o de la comunidad, la fianza establecida y si en la pesan sanciones sobre el inmueble.

Aunque la inscripción en el registro seria voluntaria, será un requisito imprescindible para poder acceder a bonificaciones fiscales por el alquiler, una sutil forma de convertir la inscripción en obligatoria.

En la propuesta presentada por Podemos, reclaman al Ejecutivo de la Comunidad de Madrid que “elabore y despliegue herramientas legislativas, estadísticas y de información para elaborar un índice de referencia del precio del alquiler en la Comunidad”, así como que “regule legislativamente” el concepto de zonas de alquiler tensionado para actuar sobre ellas. También pide “regular legislativamente el precio de referencia de una zona”, para que los ciudadanos dispongan de información fidedigna sobre los precios del alquiler y evitar que se produzcan abusos.

En la Comunidad Valenciana o en el País Vasco, cuentan también con estadísticas propias bastante desarrolladas, pero no se han utilizado hasta ahora, para limitar el precio de los arrendamientos.

Tope máximo

La pregunta clave es definir cuál será el precio tope de alquiler al que se podrá aplicar estas bonificaciones, sobre todo la del 90% planteada en la propuesta del PSOE. Esto es algo que aún no se ha confirmado, aunque lo que si han dejado caer es que en ningún caso se aplicaría a alquileres de rentas altas.

Esta renta máxima que se podrá beneficiar de las bonificaciones fiscales, además, será diferente en función de donde se encuentre la vivienda, ya que no tiene nada que ver el coste del alquiler en Madrid y Barcelona, por ejemplo, que en sus ciudades dormitorio, aunque en todos los casos se pueda hablar de zonas tensionadas.

Cuando las administraciones detecten que una zona se debe declarar tensionada, se mantendrá esta consideración obligatoriamente por un periodo de 3 años, pudiéndose prorrogar anualmente después y se deberá diseñar un plan de acción específico con medidas dirigidas a corregir la situación.

Opiniones sobre las medidas propuestas:

Desde la asociación de propietarios de viviendas de alquiler (ASVAL) a gestoras de viviendas e inversores internacionales opinan que hay que defender la propiedad privada y buscar fórmulas como los incentivos fiscales en vez de optar por limitar el precio de los alquileres.

El mercado lleva tiempo alertando del peligro que puede suponer la nueva normativa para el stock de viviendas en alquiler y la evolución de los precios, y del perjuicio que supone minar la seguridad jurídica.

Para Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda Inmobiliaria y Anticipa Real Estate, la seguridad jurídica y el incremento de oferta de viviendas en alquiler deberían ser los dos pilares de la política de vivienda. “La Ley de Vivienda no debería incluir penalizaciones a las viviendas vacías, ni penalizaciones a los propietarios de más de 10 inmuebles o de cinco como se está proponiendo últimamente. Tampoco puede proteger a los okupas ni regular el precio del alquiler, porque estamos viendo cómo se está autorregulando solo en los últimos meses. Pero sí debería contemplar iniciativas fiscales de cara a los propietarios, como por ejemplo una deducción del 100% en el IRPF y en el IBI a aquellos que alquilen sus viviendas a un precio por debajo de mercado”. Para Mendiluce “todo ello debe estar basado en la seguridad jurídica” y ve necesario que representantes del sector público y privado se sienten para acordar soluciones.

Para Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, limitar la subida de los precios del alquiler de vivienda podría suponer a medio plazo, un encarecimiento de los mismos ya que provocaría una reducción de la oferta de pisos disponible en el mercado. Puede que este control de precios a corto plazo si mejore la accesibilidad al alquiler para colectivos más vulnerables, pero a la larga si con este tipo de medidas se reduce la oferta el efecto podría ser encarecer los precios.

Para Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), la seguridad jurídica en materia de alquiler es crucial. “Es muy importante, porque si se dan las garantías suficientes a los propietarios para sacar sus viviendas al mercado habrá mayor oferta, lo que permitirá que bajen los precios”. Opina que la clave es “la garantía de un marco jurídico estable y favorable”.

Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora y presidente de la Comisión de Arrendamiento de la APCE (Asociación de Promotores Constructores de España) piensa que «al margen de su constitucionalidad, la limitación de precios es una medida que no solo es compleja de aplicar técnicamente, sino que es ineficaz y genera el impacto contrario que se persigue con su introducción, reduciendo drásticamente la oferta en la zona que se regula y elevando rápidamente los precios en las zonas limítrofes».

Viviendas vacias

En España no hay actualmente un concepto claro y definido de ‘vivienda vacía’, por lo que resulta imposible cuantificar el número de viviendas vacías que existen.

Unidas Podemos quiere que se establezca un impuesto estatal con tramo autonómico a las viviendas vacías, los socialistas sin embargo plantean incentivar para que se saquen más viviendas al mercado de alquiler imponiendo un recargo de hasta el 50% en la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) que podían aplicar los ayuntamientos. Esto que plantean los socialistas es una posibilidad que ya se recoge en la ley reguladora de haciendas locales desde 2004, pero que no se ha podido desarrollar hasta ahora al no haber una definición homogénea a nivel estatal sobre que se considera una vivienda vacía, sino más bien una referencia genérica «inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente». Ahora se quiere llegar a un acuerdo para definir el concepto y los requisitos que debe cumplir una propiedad para considerarse vivienda vacía y que no haya problemas legales en el momento en que las entidades locales pretendan imponer este recargo en el IBI.

Grandes tenedores

Otro de los escollos con los que se encuentran los socios de gobierno es el papel de los grandes propietarios de viviendas, pues se pretende descargar sobre ellos gran parte de la futura legislación para facilitar el acceso a la vivienda a los más necesitados. Aunque los grandes tenedores desconocen los detalles del plan y las posibles compensaciones que les ofrecerán, según el ministro José Luis Ábalos estos fondos aportarán 30.000 viviendas al plan. Los fondos piden lógicamente que se vinculen los acuerdos que se establezcan a que se asegure un contexto normativo sin sobresaltos y a que no se limiten los precios del alquiler.

En el acuerdo de gobierno se recoge que «se estudiarán obligaciones adicionales para los grandes tenedores de vivienda». Por un lado, las medidas fiscales para frenar los precios de los alquileres, por otro, el destinar un porcentaje de estas a viviendas en régimen de alquiler social.

Ione Belarra, manifestó en una sesión para la coordinación y seguimiento de la estrategia española para alcanzar los Objetivos de Desarrollo Sostenible que «Si, los grandes propietarios de inmuebles en España destinaran el 30% de sus viviendas al alquiler social, podríamos aumentar en muy pocos meses las viviendas disponibles en 140.000 o 150.000 inmuebles, ayudando a poner fin de esta manera a la emergencia habitacional que vive nuestro país».

Con el tiempo veremos en que quedan estas medidas que están estudiando los socios de gobierno y si consiguen dar soluciones a los problemas relacionados con la vivienda.