Antes de invertir en el sector inmobiliario en España como no-residente, es importante tener en cuenta que es necesario tener un NIE (número de identificación Extranjero) para abrir una cuenta bancaria y para firmar la escritura pública.

Si estás pensando en conseguir financiación para la compra de la propiedad, muchos bancos ofrecen una amplia oferta para extranjeros. El procedimiento para obtener financiación puede llevar semanas o incluso meses, por lo que es buena idea comenzar a hablar con distintos bancos al inicio del proceso de compra. Desde Peace of Mind también podemos recomendar empresas de brokers de hipotecas que pueden ayudar a conseguir los mejores intereses.

Tener una cuenta bancaría en España es fundamental también para poder domiciliar los gastos relacionados con la vivienda como los suministros (gas, agua, electricidad), gastos de comunidad, etc. En general las empresas suministradoras no aceptan una cuenta extranjera para domiciliar los servicios ni estos se pueden contratar sin disponer de un NIE.

Una vez resuelta la parte administrativa y habiendo encontrado una propiedad que cumple con los requisitos que uno quería, estos son los siguientes pasos que un comprador debe conocer:

Paso 1: Oferta formal y contrato de reserva

Hay que presentar una oferta por escrito para la compra de la propiedad, y en algunos casos, ingresar una cantidad en concepto de depósito, una forma de mostrar un interés real por la compra de la propiedad. Este depósito se suele hacer a la agencia inmobiliaria (en caso de que no sea una compra directa entre particulares) y la cantidad depende del precio del inmueble.

Si el vendedor no acepta la oferta, bien se devuelve el dinero del depósito al comprador o bien se inicia un proceso de negociación hasta llegar a un acuerdo en precio con el que ambas partes estén de acuerdo.

Si la oferta es aceptada y la firma el vendedor, esta se convierte en acuerdo de reserva y la propiedad se retira del mercado. Además, la agencia inmobiliaria transferirá al vendedor la cantidad recibida del comprador en concepto de depósito.

Antes de firmar el contrato de arras, y de acuerdo con la ley sobre prevención del blanqueo de capitales se comprobará la procedencia de los fondos, para ello el comprador deberá presentar nominas, declaraciones de hacienda, escrituras de compra venta, documentación de herencia recibidas, etc. para certificar la procedencia legal de los fondos.

En esta fase se revisa toda la documentación de la propiedad: Se pide al Registro de la Propiedad una nota simple actualizada para comprobar la identidad del titular o titulares, ver si existen derechos (de usufructo por ejemplo), limitaciones o gravámenes (hipoteca) inscritos sobre la misma.

Desde Peace of Mind recomendamos no realizar ningún pago ni firmar documentos vinculantes antes de verificar la información de la nota simple.

También se solicita un certificado de estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de vecinos y se piden las actas de las últimas reuniones de vecinos ya que en ellas se refleja los acuerdos de la comunidad, se ve si hay deudas pendientes o cualquier otro asunto como procedimientos legales pendientes. Las actas dan una visión de la situación en la que se encuentra la comunidad. Otra comprobación, que posteriormente se pedirá también en la notaría, es verificar que el vendedor ha pagado los últimos recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Paso 2: Contrato privada de Arras

Este es el contrato entre comprador y vendedor, donde se establecen las condiciones de la venta: se describe la propiedad, el precio de compra, la fecha de escritura, la estructura de pago, etc.

Una vez firmado el contrato de Arras, el comprador tendrá que abonar al vendedor el 10% del precio de venta acordado. En caso de intermediar una agencia inmobiliaria y si esta recibió una cantidad en concepto de reserva para formalizar la oferta ese importe formará parte del 10%. El contrato de arras más utilizado es el de arras penitenciales, lo que significa que, si el comprador desiste de la venta, perderá la cantidad entregada al comprador en concepto de arras. Por el contrario, si el que se echa atrás es el vendedor tendrá que devolver al comprador el doble de lo recibido como compensación.

Paso 3: Escritura de compraventa

La propiedad se transfiere oficialmente al comprador con la firma de la escritura de compraventa realizada ante notario, fedatario público que con su presencia y su firma verifica que la transmisión se realiza según lo acordado por las partes. Antes de la firma, desde la notaría se pide una nota simple actualizada del inmueble para verificar que no se ha inscrito ninguna carga de última hora sobre la propiedad. La cantidad restante se abona mediante cheque bancario, y en caso de que la propiedad tenga una hipoteca pendiente el comprador llevará dos cheques:

• Uno para el banco emisor de la hipoteca con la cantidad pendiente al día de la firma para cancelar la hipoteca. Este cheque se entrega a un representante del banco, pero en caso de que no asita el día de la escritura para firmar la cancelación de la hipoteca, el notario deberá incluir en la escritura de compraventa que el comprador entregó un cheque bancario con la cantidad para cancelar la hipoteca en el momento de la compraventa.
• Otro para el vendedor con el resto del importe tras deducir lo que se pagó en concepto de arras y para cancelar la hipoteca.

Tras pagar con los cheques el notario entrega la escritura de compraventa que certifica la transferencia de la propiedad. Desde la notaría se envía telemáticamente al registro de la propiedad una copia de la escritura para dejar constancia del nuevo propietario.

¿QUE GASTOS CONLLEVA LA COMPRA?

Al comprar

• Si se adquiere un inmueble de segunda mano a un particular

El comprador tiene que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El porcentaje varía según las comunidades autónomas, situándose entre un 6% (como en Madrid) y un 10% (como en Cataluña).

• Si se compra de una propiedad de obra nueva a una empresa

El comprador pagará el Impuesto sobre Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (AJD). En el momento de escribir este blog el IVA vigente es del 10% del precio de compra para propiedades de obra nueva y 21% para terrenos. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), también varía según la comunidad autónoma entre un 0,5% y un 1,5% (en Madrid es un 0,75%).

• Honorarios de abogado, aunque la asistencia legal no es obligatoria, si se recomienda a los no residentes que se asesoren con un abogado. La minuta dependerá de la complejidad de la transacción y de la situación legal de cada propiedad.
• Gastos notariales y de inscripción en el registro. Estos gastos dependen del precio de compra del inmueble.

Tras la compra:

Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI). Los impuestos locales se calculan egún el valor catastral del terreno asignado por el catastro. El valor dependerá de los metros cuadrados de Vivienda y del valor del terreno y de la edificación.

Gastos de comunidad. Estos gastos los pagan pisos situados en edificios o chalets que pertenecen a una comunidad, no asi casas independientes. Son gastos mensuales que incluyen los servicio de portería, mantenimiento del ascensor, limpieza, cuidado de jardín y piscina, etc. En caso de tener que realizar obras excepcionales de mantenimiento se incrementa la cuota a pagar durante las mensualidades que se establezcan y este coste adicional es la derrama.

Impuesto sobre la Renta de No-Residentes (IRNR). Los no residentes fiscales en España que tengan inmuebles urbanos de su propiedad deben pagar anualmente el IENE, que varía según el uso que le dé a la vivienda:

• Si el inmueble es para uso personal y no se arrienda: Incluso aunque no genere ningún ingreso, hay que pagar este impuesto anual que, en general, es un 2% del valor catastral de la propiedad (más bajo que el valor comercial). El porcentaje depende de la nacionalidad del propietario, así es un 19% para los residentes de la UE y un 24% para los extracomunitarios.
• El inmueble se arrienda y se paga impuestos por los periodos en los que está alquilado: En esto casos la base del impuesto aplicable será la renta recibida del alquiler. Los propietarios de un país de la UE podrán deducirse distintos gastos como los de property management y los costes de mantenimiento de la propiedad. El porcentaje depende de la nacionalidad del propietario, así es un 19% para los residentes de la UE que no tengan otra fuente de ingresos por los que tributar en España y un 24% para los extracomunitarios.

Impuesto de Patrimonio. Las personas físicas que sean titulares de bienes o derechos en España (tanto residentes como no-residentes) están obligadas a presentar este impuesto sobre el patrimonio basado en el valor neto de sus activos en España, tras las deducciones que correspondan.

Esta ha sido una breve explicación de los pasos y gastos en los que incurren los no-residentes al comprar una propiedad en España, no obstante, recomendamos a nuestros clientes que consulten con un fiscalista para que les asesore mejor teniendo en cuenta su situación particular.

Y por último es importante tener en cuenta durante todo el proceso de compra que cada mercado es diferente y que las costumbres pueden variar con respecto a las que cada comprador conoce en su país de origen, pensamos que es la mejor manera de evitar sobresaltos y disfrutar con la búsqueda y la compra de un inmueble en España.