La Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal publicada el 10 de julio de 2021 en el BOE, introdujo, entre otras cosas, modificaciones en tributos que afectan a los inmuebles. Uno de los puntos modificados es la base imponible del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Sucesiones y Donaciones en lo referente a inmuebles.

Antes de la entrada en vigor de esta Ley 11/2021, el pago del ITP se realizaba por el mayor de los siguientes valores: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio de compra.

Con el nuevo valor de referencia se pagará impuestos en función del valor del inmueble en el mercado y no en función del precio que se haya pagado por él. Se prevé que este nuevo valor de referencia tenga como consecuencia un incremento de los impuestos a los que afecta: el ITP para quien compra una casa de segunda mano, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio.

¿Qué diferencias hay entre el valor catastral y el nuevo valor de referencia de los inmuebles urbanos?

El valor catastral se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado. Se utiliza como base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Es un dato protegido, no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.

El valor de referencia se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible al Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido por lo que podrá consultarse en la Sede Electrónica del Catastro. El propietario tendrá además acceso a los criterios que se hayan tenido en cuenta a la hora de individualizar el valor de su inmueble.

Es importante que cada propietario revise que los datos del Catastro de sus inmuebles sean los correctos y si no fuera el caso, se puede iniciar un procedimiento de rectificación de errores o de subsanación de discrepancias. Los propietarios que no estén de acuerdo con el valor de referencia utilizado para determinar la base imponible, podrán impugnarlo ante la administración autonómica correspondiente cuando se haya utilizado como base imponible para liquidar el ITP o e ISD.

El valor de referencia pretende reflejar una cifra cercana pero inferior al valor de mercado. Por lo general será superior al valor catastral, aplicable a otros impuestos, y servirá para calcular la base imponible del ITP o del ISD, salvo que el contribuyente declare un valor superior o que el precio pactado en Transmisiones sea superior, en cuyos casos se aplicará el valor superior. Según el Catastro, este valor de referencia no tendrá efecto en el IBI ni en otros impuestos diferentes del ITP y de Sucesiones y Donaciones.

¿Cómo se calcula el nuevo valor de referencia de Catastro?

Con esta modificación la base imponible del impuesto se calculará en función del valor de mercado a partir de precios de compraventas de inmuebles extraído de la información facilitada por Notarios y Registradores y en función de las características catastrales de cada propiedad. No se tendrá en cuenta si se ha reformado recientemente o si la vivienda necesita una actualización completa y por eso el precio de compra es algo más barato. Para calcular el impuesto dará igual si se trata de una sexta planta sin ascensor que da a un patio interior o si se trata de un ático con unas vistas despejadas y buena orientación. Este valor se determinará año a año en todos los municipios.

Hasta ahora, la base imponible hacía referencia al valor real de los inmuebles que a su vez estaba directamente relacionado con el valor de mercado. Se calculaba en base a los valores del municipio correspondiente teniendo en cuenta la ubicación del inmueble, su situación dentro de la ciudad, la antigüedad del mismo, calidad de la construcción, reformas o renovaciones llevadas a cabo en el edificio, o el estado de conservación. Este valor se actualizaba por Ley de Presupuestos, aunque no de forma simultánea ni uniforme para todos los municipios. Algunos expertos consideran que estos dos valores son objetivos, no subjetivos, tanto el valor de referencia como el valor catastral valorarán igual dos viviendas de la misma planta de un edificio, con la misma superficie, aunque una de ellas se haya reformado con excelentes calidades y la otra no. Estos dos valores no tienen en cuenta las circunstancias particulares de cada vivienda.

¿Cuál es la finalidad de este cambio?

El nuevo valor de referencia del mercado inmobiliario se ha creado para tener una referencia más próxima al precio real de las propiedades y evitar el fraude y fomentar la transparencia. Permitirá detectar cuándo una compraventa se realiza muy por debajo del precio medio al que se han cerrado otras operaciones de inmuebles similares en la misma zona. Actualmente si se realiza una compraventa por debajo del valor catastral del inmueble y Hacienda lo detecta, puede recalcular el impuesto y pedir una complementaria. Con el valor de referencia del mercado a es probable que aumenten las comprobaciones y reajustes de los impuestos.

¿Cuándo entrará en vigor?

La modificación de este impuesto entrará en vigor el 1 enero de 2022, por lo que la subida fiscal repercutirá solo a las propiedades que se adquieran desde esa fecha.

¿Qué opinan los expertos?

Rubén Rúa, coordinador del Grupo de Expertos en Haciendas Locales y Catastro de la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf), está convencido de que con esta nueva forma de calcular la base imponible subirán los impuestos aa los que afecta y señala algo importante:

“Pasamos de un sistema en el que el contribuyente declara y la Administración comprueba a un sistema donde la Administración dice lo que vale lo que compras y el contribuyente tiene que recurrir. Le estamos dando la vuelta a la tortilla.

Rúa explica que en los últimos años la Administración llevó a cabo procedimientos de comprobación masivos con el fin de incrementar el valor declarado de los inmuebles. “Decía que una cosa era el valor declarado en el notario, y otra cosa el valor real”. Pero el contribuyente solía ganar en los tribunales.

“Había que cambiar las reglas del juego y se les ha ocurrido hacer una ley denominada ley de prevención del fraude fiscal que, en el fondo, quiere blindar la seguridad jurídica de la propia Administración. Pero eso no es fraude fiscal, es de alguna manera garantizar la recaudación de la Administración y evitar la litigiosidad”.

En definitiva, con la aprobación de esta Ley, el valor de referencia de los inmuebles será el que marque el catastro y no el valor real, como hasta ahora.