Es muy habitual que nuestros clientes nos pregunten como pensamos que evolucionará el mercado inmobiliario, fundamentalmente en Madrid, cuando se plantean comprar u ofrece su piso en alquiler. El año pasado fue especialmente atípico y nos transmitieron esa duda, con mayor insistencia. La verdad es que, con la situación económica surgida a raíz de la pandemia, y otros factores como el estado de alarma previsto hasta el mes de mayo del 2021, la falta de clientes extranjeros inversores, y otros factores importantes ajenos al sector como la recesión económica, los ERTES, el paro o las restricciones de movilidad, la respuesta no resulta nada fácil. Por ello, ahora que el año ya terminó hemos querido recopilar puntos de vista y previsiones de todo tipo, realizadas por distintos expertos del sector inmobiliario a lo largo del 2020 y comprobar, con el amplio abanico de opiniones, lo difícil que es acertar en las predicciones.

Al finalizar el 2019, Pedro Soria, director comercial de Tinsa, en el periódico Cinco Días decía “Nuestra previsión es que en 2020 continuará atenuándose el crecimiento medio en el precio de la vivienda para situarse en torno al 3%. La compraventa de viviendas y la constitución de nuevas hipotecas podrían crecer algo más, aunque siempre dentro de un entorno moderado, entre un 3% y un 5% interanual. En lo referente a la actividad promotora se incrementará ligeramente respecto a las cifras de 2019, alrededor de un 5%”.

Nada más empezar el año, en el artículo Cómo se comportará la vivienda en 2020 del Expansión del 8 de enero “los expertos pronostican que en 2020 los pisos se encarecerán un 3%” y especificaba que los precios se moverían en una horquilla del 2% al 5% en función de la localización del inmueble. Iba en la misma línea el artículo de El País La vivienda echa el freno en 2020 donde los expertos del sector vaticinaban un incremento del precio de las viviendas del 2% al 5% para ese año, marcado por la sostenibilidad, el alquiler y las políticas del nuevo Gobierno.

En el primer trimestre del 2020, el portal inmobiliario Pisos.com consideraba que los precios de venta de las viviendas crecerían entre un 2% y un 4% y los alquileres lo harían algo más, entre un 4% y un 6%. El portal Fotocasa era ya más conservador en sus previsiones y señalaba que el precio de venta subiría de media entre un 1% y un 2%, y el alquiler lo haría en torno a un 2,5%.

A finales de marzo, el informe elaborado por el Real Estate Business School y la universidad de Málaga era poco alentador y preveía una caída en las ventas de viviendas de obra nueva del 46,8 %, con una bajada media de los precios del 16,7 %. La bajada en las ventas de la vivienda de segunda mano era más moderada con una caída del 37,4 % y una bajada de precios en torno al 18,4 %. También se preveía en el informe que las licencias de obras y el número de visados podrían reducirse en un tercio con respecto al año anterior.

En la entrevista realizada en el diario Expansión del 2 de mayo, Samuel Población, director Nacional de Residencial y Suelo de CBRE España, veía la situación del mercado inmobiliario con cierto optimismo y decía que “observaremos descuentos en la vivienda de segunda mano por situaciones particulares de los propietarios, pero en obra nueva los promotores no precisan ajustar los precios”. Para él la crisis del Covid no iba a tener una incidencia generalizada en el mercado inmobiliario, sino que se limitaría a casos puntuales en alguna economía particular con mayor riesgo. Su opinión difería de la de otros expertos para los que la recuperación de la demanda dependería sobre todo de cómo evolucionase el mercado laboral y el turismo internacional.

En una noticia de El País del 15 mayo se hacía referencia al informe elaborado por la agencia de calificación estadounidense Standard & Poor’s sobre la evolución de precios de la vivienda en los principales mercados europeos. En él, se preveía una caída del 3,2% en los precios de viviendas en España para el 2020.

En el informe sectorial Inmobiliario del segundo semestre 2020 elaborada por CaixaBank Research se consideraba que la crisis económica provocada por el Covid tendría un fuerte impacto en el mercado laboral y consecuentemente, en la demanda de vivienda. Se preveían una caída en 2020 de las compraventas de viviendas de entre un 30% y un 40%. También consideraban que, debido a la incertidumbre, podría ralentizarse el inicio de nuevos proyectos de edificación y que los visados de obra nueva se podrían reducir entre un 20% y un 40% en 2020, es decir, entre 65.000 y 85.000 visados de obra nueva. Esta disminución de la demanda afectaría al precio de la vivienda que podría caer entre un 6% y un 9% durante el bienio 2020-2021 en el conjunto de España.

En ese mismo informe se recogía que la bajada de precios de la vivienda sería previsiblemente superior en el mercado de segunda mano, que representa el grueso de transacciones (más del 80% en 2019), ya que suele ser más sensible al ciclo económico. Al ser la oferta más escasa en el segmento de obra nueva, el precio experimentaría un retroceso menor en términos relativos.

La tasadora Euroval preveía que el precio de la vivienda en el conjunto de España caería un 2,84%, al cierre de 2020. Son varios los informes y las previsiones que apuntaban a que las zonas turísticas y la vivienda de segunda mano serían las que más sufrirían las bajadas de precio y a que se reducirían considerablemente las compraventas de extranjeros, que representaron un 12,5% del total de las transacciones realizadas en 2019.

PREVISIONES 2021

El comportamiento del sector inmobiliario en 2021 estará muy ligado a múltiples factores desde cómo se recupere no sólo la economía española, sino la del resto de países europeos, a cómo evolucione la pandemia, a cuando consiga vacunarse la población y a cuando desaparezcan las restricciones a la movilidad en general.

La previsión, según el informe de CaixaBank Research, es que en el segundo semestre de 2021 el precio de la vivienda empezará a anotar tasas positivas, pero que no se llegará al nivel de precrisis antes del 2024.

En el informe sobre la evolución de precios de la vivienda en los principales mercados europeos para el 2021, Standard & Poor’s prevé que, aunque el valor de las viviendas seguirá bajando en otros países como Francia o Alemania, en el mercado inmobiliario español se producirá una recuperación más rápida y liderará las subidas con un 1,5%. Estiman que la tendencia se acentuará todavía más en 2022 con subidas de precios del 5% y del 3,3% en 2023.

Para la tasadora Euroval, la bajada de precios de la vivienda nueva será “más gradual que la de vivienda de segunda mano, pero de forma sostenida hasta 2023: un 3% en 2020, un 5% en 2021 y un 5% en 2022”.

La previsión sobre el precio de la vivienda en 2021 de la sociedad de tasación Gesvalt, pronostican un posible efecto rebote de la demanda, impulsada por el euríbor que se mantiene en negativo. Señalan también que es muy probable que se produzca una caída en el número de certificaciones y visados de obra nueva; al menos durante el segundo y probablemente tercer trimestre del 2021.

Otra terminología que también se escuchó entre los expertos fue si la recuperación del sector se produciría en V o en U. Las perspectivas iniciales de los más optimistas vaticinaban una recuperación del mercado inmobiliario en forma de V (que dieron paso a los que opinaban que sería en forma de U) y que el mercado no volvería a los niveles previos a la crisis hasta 2022. Un ejemplo en el Confidencial de junio “el sector inmobiliario prevé que la recuperación económica siga un modelo en «U» y volver a alcanzar un ritmo de compraventas a lo largo de 2021, al menos en un 80% o 90% de los niveles de 2019”. Según Lola Alcover, Secretaria General del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, “se producirá una bajada de los precios de la vivienda de entre el 10 y el 15 % de media, con caídas del 20% en algunas zonas más desfavorecidas y de menos del 10 % en otras más prósperas”.

TENDENCIAS

Otro cambio importante que se produjo en el sector inmobiliario en 2020 surgió tras los meses de confinamiento y la implantación cada vez más extendida del teletrabajo, factores que desencadenaron cambios en las preferencias de muchos compradores.

Al poder reducir los desplazamientos semanales al lugar de trabajo, muchas familias han ampliado su horizonte de búsqueda, planteándose vivir más lejos del centro, por lo que ubicaciones a las afueras de las ciudades que antes no contemplaban, empiezan a cobrar peso en sus preferencias. En esas zonas el precio del metro cuadrado no solo es más barato que en los centros urbanos, sino que además permiten acceder a viviendas más amplias, muchas con algo de jardín o zonas comunes ajardinadas. Un efecto por ejemplo de haberse incrementado la búsqueda de viviendas más grandes ha sido el que se han disparado las ventas de casas unifamiliares.

Según Bankinter: otras de las consecuencias provocada por el Covid es que retrasará la decisión de compra de vivienda entre 6 meses y un año y que parte de la demanda podría desaparecer por más tiempo; se producirá un desequilibrio temporal entre oferta y demanda. Esto llevará, según las previsiones, a un descenso de los precios del 6% en 2020, para posteriormente estabilizarse de nuevo en 2021.

En el análisis del sector inmobiliario de Bankinter realizado el 8 de octubre, se prevé que en 2021 debería empezar a recuperarse el sector, pero que no se alcanzaría el nivel de actividad inmobiliaria pre-covid hasta 2022 para volver a ver las 500.000 transacciones al año. En cuanto al comportamiento de los precios estiman una bajada del 4% en 2020 y del 5% en 2021 y mencionan que estas bajadas podrían producirse más en zonas prime de grandes ciudades, y reflejan también el interés por poblaciones en la periferia de grandes ciudades y menos por el centro.

En el análisis del sector inmobiliario de Bankinter realizado el 8 de octubre, se prevé que en 2021 debería empezar a recuperarse el sector, pero que no se alcanzaría el nivel de actividad inmobiliaria pre-covid hasta 2022 para volver a ver las 500.000 transacciones al año. En cuanto al comportamiento de los precios estiman una bajada del 4% en 2020 y del 5% en 2021 y mencionan que estas bajadas podrían producirse más en zonas prime de grandes ciudades, y reflejan también el interés por poblaciones en la periferia de grandes ciudades y menos por el centro.

Aunque todos los expertos apuntan hacia una estabilización o descenso de los precios, la mayoría de ellos no acaba de ponerse de acuerdo en cuánto pueden llegar a caer este año y los próximos. Mientras que las previsiones del precio de la vivienda en 2021 y 2022 que hacen algunos apuntan a pequeñas o moderadas bajadas, las de otros barajan descensos más pronunciados.

De este modo, las previsiones de los precios de la vivienda previas a la pandemia realizadas por la mayoría de los expertos apuntaban a que la obra nueva seguiría creciendo, pero a ritmos inferiores que los pasados años. Además, lo haría sobre todo en las capitales de provincia donde creció menos en 2019 o en los mercados tradicionales con fuerte demanda.

Conclusión:

Las previsiones de los expertos sobre el precio de la vivienda apuntan a una bajada de los precios, aunque sus previsiones son dispares y no coinciden a la hora de cuantificar esas bajadas que pueden producirse en los próximos años, ya que mientras algunos piensan que los precios se moderarán o sufrirán pequeñas bajadas, otros prevén caídas de hasta el 9%.

Y como acabó realmente el 2020, pues según se recoge en los datos del último informe de Tinsa IMIE Mercados Locales, en todas las comunidades ha habido una bajada de precios, siendo Madrid la que más ha ajustado sus precios, con una caída del 6,7 % desde marzo y un 6,3 % en tasa interanual. Pero si seguimos buscando opiniones de expertos estas cifras podrían variar en una horquilla del 2% arriba o abajo.