El mercado inmobiliario ha sido un valor refugio durante décadas y parece que, en 2022 a pesar de la nueva variante de Omicron y de la inflación, los inversores seguirán apostando por el sector residencial. Como viene siendo tradición, cada comienzo de año distintos paneles de expertos del sector inmobiliario dan su opinión sobre como consideran que evolucionará el mercado inmobiliario en España durante los siguientes 12 meses, En Peace of Mind recopilamos sus opiniones y las resumimos en este blog.

Y antes de entrar en materia nos preguntamos:

¿Cuánto subieron los precios de la vivienda en 2021?

Según Tinsa, “la vivienda nueva y usada cerró 2021 un 4,3% más cara que hace un año” con subidas alrededor de un 5% en Madrid y del 2,8% en Barcelona. El Global Residential Cities Index de Knight Frank analiza el mercado residencial de 150 ciudades del mundo y coincide en que durante 2021 se produjeron importantes subidas en los precios de las viviendas, pero las cifras que dan son más moderadas que las de Tinsa con un 2,9% en Madrid y un 1,3% en Barcelona. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de los inmuebles en España subió en el tercer trimestre del 2021 un 4,2% frente al mismo periodo de 2020.

Para 2022, ¿qué previsiones de precio y de número de transacciones hay?

De cara a 2022, la estimación del equipo de economistas de Caixabank es que “el precio de la vivienda subirá otro 4% interanual”. Ellos contemplan dos escenarios, el más pesimista en el que la vivienda durante este año podría devaluarse en un 1% interanual, y el optimista en el que se daría una subida real del 4,8% en 2022, a la que habría que añadirle un 3% por la inflación, hasta un 7,8% en términos nominales. Para Eduardo Carreño, director de operaciones de residencial de Metrovacesa, “en el 2022 se consolidarán las tendencias que se han visto durante el 2021. Habrá una demanda de vivienda fuerte, sobre todo en obra nueva, lo que se traducirá en subidas moderadas de precios, a niveles similares a la inflación”.

Desde TINSA estiman que en 2022 los precios continuarán en ascenso situándose entre un 4% y un 5% más altos. Para el director nacional de Residencial & Suelo de CBRE España los precios crecerán un 4,6%, destacando el incremento de la oba nueva que será del 6,6%.

Los expertos consultados por Business Insider España dan las claves de la compra de vivienda en 2022. No todos se atreven a hablar de burbuja (es un término con el que hay que tener cuidado) pero sí coinciden en que las ventas seguirán cogiendo ritmo en 2022 y los precios continuarán subiendo.

La previsión es que en 2022 la demanda siga aumentando por encima de la oferta, lo que provocará que suba el precio de la obra nueva. «El desequilibrio entre oferta y demanda motivado por la falta de stock de obra nueva y la escasez en el comienzo de nuevos proyectos marcarán los ritmos de ventas en 2022″, señala Raúl Guerrero, consejero delegado de la promotora Gestilar.

Los consultados también coinciden en que en 2022 se incrementará el número de transacciones que se llevarán a cabo con respecto al 2021 y eso que todo apunta, a falta de que el INE publique los datos de los dos últimos meses, que en 2021 se superarán las 500.000 compraventas, una cifra no vista desde 2008.

Desde Idealista se calcula que las compraventas “posiblemente se mantengan por encima de las 550.000 ” mientras que Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa y Alisenda considera que se superarán las 600.000 transacciones y que para ello en los próximos meses “conviene impulsar medidas que fomenten la oferta y huyan de una regulación excesiva”.

¿Con que riesgos se enfrenta el sector?

Hay que tener en cuenta que tanto la inflación como el encarecimiento de las materias primas y la falta de mano de obra cualificada en el sector influirán también subiendo los precios de las viviendas.

Una elevada inflación frenaría la demanda, sobre todo si se prevé que la inflación sea estructural y no transitoria. Esto es algo que puede mermar el poder adquisitivo del consumidor y provocar una pérdida de confianza en la recuperación económica.

Para José María Basañez, presidente de Tecnitasa, “La subida de precios de los materiales de construcción y los problemas de abastecimiento harán que suban los precios en el sector inmobiliario, en general, y de la vivienda en particular”. Si estos factores provocan retrasos generalizados en las entregas de nuevas promociones produciría “un gran incremento de costes, una disminución temporal de la oferta y la consiguiente subida de los precios de venta”. Juan Antonio Gómez-Pintado presidente de Vía Ágora cuantifica en un encarecimiento de un 8% los costes de construcción durante 2021 debido a la subida de los precios de las materias primas. A esto hay que añadir además las subidas de impuestos relacionados al sector inmobiliario por la modificación del impuesto de plusvalía y entrada en vigor del nuevo valor de referencia del catastro, que será la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) entre otros impuestos.

¿Qué previsiones hay para el alquiler?

Antes del Covid-19, el precio del alquiler llevaba años subiendo y superando máximos históricos en ciudades como Madrid o Barcelona, debido entre otros factores a que la oferta de pisos en alquiler era reducida y la demanda existente era muy alta.

Las previsiones apuntan a que en 2022 habrá un punto de inflexión en el mercado del alquiler, con una recuperación de la demanda y del precio, que cayó un 4,5% de media en 2021. La recuperación se verá primero en las grandes ciudades y luego en el resto del país. Los expertos consideran que el precio del alquiler se encarecerá, entre otros motivos, por la previsible mejora del empleo que provocará un incremento de la demanda, y el repunte de la inflación que provocará revisiones de las rentas al alza. En el segundo semestre, entrará en vigor la ley de vivienda que limita los precios del alquiler e impone un recargo a los pisos vacíos, por lo que habrá que estar atentos a cómo reacciona el mercado. Aun así, los controles de precios no estarán vigentes hasta finales de 2023 o principios de 2024. Desde Bankinter consideran que los cambios legislativos relacionados con la actividad del alquiler “tendrán una aplicación práctica geográficamente limitada que no alterará sustancialmente el status quo actual, salvo tal vez en ubicaciones muy concretas”. Para el director nacional de Residencial & Suelo de CBRE España “en el precio del alquiler residencial en 2022 se espera la misma tendencia al alza”, opinión con la que coinciden desde Colliers Inernational Spain y van más allá en su declaración “en 2022 se alcanzarán los niveles pre-pandemia”.

Conclusión

Parece que hay unanimidad en que en 2022 los precios de las viviendas seguirán subiendo, aunque, como ocurre todos los años, no hay consenso entre los expertos sobre la cuantía de estas subidas. Desde Bankinter hablan de un incremento del 2%, Solvia del 3%, Caixabank contempla un alza del 4% y las previsiones de la Asociación Española de Análisis de Valor apuntan a un incremento del 5% en vivienda nueva y del 6% en las viviendas de segunda mano. También hay unanimidad en el sector con respecto a las subidas de los precios que se producirán en el mercado de alquiler. Volveremos a analizar estos datos cuando acabe 2022 junto con la evolución que se haya producido en el mercado.