Uno de los efectos que ha tenido la pandemia en el sector inmobiliario ha sido que muchos de los locales cerrados tras meses de inactividad los han comprado inversores y particulares con la idea de reformarlos, realizar un cambio de uso y convertirlos en vivienda. Este cambio de uso de locales ha crecido en los últimos años dado que además resulta una práctica muy rentable.

¿Cuáles son los pasos a seguir?

Modificar la finalidad de un local no es un trámite difícil, pero si es importante tener en cuanta una serie de cuestiones. Desde Peace of Mind Property Management ofrecemos este resumen de los temas y trámites a tener en cuenta.

• Comprobaciones previas para verificar que el cambio de uso puede llevarse a cabo ya que el local cumple unos requisitos mínimos.
• Proyecto y licencias. Habrá que contratar a un arquitecto para que elabore un proyecto técnico para presentar en el Ayuntamiento y que los visen. En el proyecto se justifica que el local y la obra propuesta cumple con la normativa para así poder tramitar la licencia o declaración responsable.
• Realizar las obras e instalaciones correspondientes.
• Regularizar el cambio de uso, una vez finalizada la obra es necesario registrar la nueva vivienda en el catastro y en el registro. Para ello hace falta realizar una escritura de cambio de uso ante notario para poder inscribir el antiguo local comercial como vivienda en el registro de la propiedad, darlo de alta en el catastro y volver al ayuntamiento para obtener la licencia de primera ocupación.

¿Se pueden convertir todos los locales en vivienda?

No, no todos los locales pueden convertirse en vivienda. Hay 2 formas sencillas para salir de dudas:

• Realizar una consulta urbanística, que se hace directamente en el ayuntamiento del municipio donde se encuentra el local. Allí emitirán un documento vinculante que es el informe de compatibilidad urbanística. Lo malo es que al tratarse de un organismo público los plazos son largos y lleva su tiempo.
• Solicitar un estudio de viabilidad a un arquitecto, esta es la forma más rápida para saber si se puede llevar a cabo el cambio de uso en el local elegido.

Requisitos mínimos que debe cumplir un local para poder cambiar su uso a residencial:

Fachada: 
Que tenga por los menos tres metros lineales.

Superficie mínima:
Depende del municipio, pero debe tener más de 38 m2 útiles, aunque si tiene 25 m2 útiles se podrá convertir en un estudio. Los locales de menos de 25 m2 no se podrán cambiar de uso.

Altura:
Al menos un 75% de la superficie del local debe tener una altura a techo de 2,50 metros y el 25% restante de al menos 2,20 metros.

Hueco de ventana:
Para tener los metros cuadrados de luz y ventilación necesarios.

Profundidad del local:
En algunos municipios está limitada.

Superficie sobre rasante:
Las superficies que estén por debajo del nivel de la acera no se podrán cambiar de uso.

¿Hay que contar con el permiso de la comunidad de vecinos?

En principio no, pero si es necesario verificar que en los estatutos de la comunidad no se prohíba expresamente el cambio de uso, algo muy poco probable.

Otros puntos a tener en cuenta

Si el local se encuentra en un edificio protegido o con facha protegida ya que se tendría que actuar de manera distinta.

¿Cuánto cuesta realizar el cambio de uso?

Dependerá de la superficie del local y del estado en el que se encuentre, pero para tener una idea orientativa se desglosa a continuación los costes a tener en cuenta:

Comprobaciones previas:
200€/400€

Proyecto:
La elaboración del proyecto técnico unos 1.000€-1.500€ en función del tipo de reforma.

Licencias: 
Este coste depende del importe de las tasas de cada ayuntamiento, puede rondar los 2.000€/3.000€.

Regularización:
Gastos de notaria, registro e impuestos en torno a unos 1.500€.

Resumen: 4.000€ + coste de la obra + IVA (coste aproximado)

Para hacer un cambio de uso y transformar un local en vivienda hay que hacer varios trámites técnico-administrativos:

• Tramitación por el procedimiento de declaración responsable que ampare las obras para transformar el local, adecuando los espacios e instalaciones al nuevo uso de vivienda. Para ello se presenta en el ayuntamiento el proyecto firmado por un técnico competente para obtener la correspondiente licencia de obra.
• Una vez terminada la obra se obtiene el certificado final de obra y con este se cumplimenta el formulario de solicitud de licencia de primera ocupación. El ayuntamiento asigna uno de sus técnicos a la obra y este se pondrá en contacto con el solicitante para realizar la visita de comprobación donde verificará que la obra realizada cumple la normativa y así poder obtener el uso residencial.
• Con la conformidad del cumplimiento de la normativa urbanística y realizada la obra, se realiza la declaración de alteración catastral, para dejar constancia del cambio de uso llevado a cabo para transfor el local en vivienda.

Condiciones de la nueva vivienda

Al ser una obra nueva, la vivienda debe cumplir con el código técnico de edificación y con las normas de urbanismo del ayuntamiento donde se encuentre. Según el Plan General PGOUM, al cambiar de uso se considera siempre vivienda nueva por lo que los locales que se conviertan en vivienda deben cumplir una serie de características, entre otras:

La vivienda debe disponer al menos de los siguientes elementos: estancia comedora, cocina, dormitorio y baño.

En los estudios los usos se unifican, permitiendo tener una estancia en la que se encuentre la cocina, el estar comedor y el dormitorio, más un baño independiente.

Una de las estancias de la vivienda debe dar a la fachada y tener una superficie de al menos 12m2, además dentro de esa superficie debe haber espacio suficiente para trazar un círculo de 2,70m de diámetro

Las puertas de acceso a la vivienda deben tener una altura mínima de 2,03 m y un ancho de 82,5

La cocina debe contar con campana extractora de humos con salida al exterior, cumpliendo la normativa de protección medioambiental vigente, aunque en algunos casos se aceptan campanas con filtro de carbono.

Las estancias habitables deben de contar con ventilación (no inferior a 8% de la superficie) y luz natural (12% de la superficie útil).

Los baños y aseos interiores deberán disponer de extracción forzada.

Los pasillos interiores de las viviendas procedentes de locales deben tener un ancho mínimo de 85cm.

Hemos querido resumir los puntos principales a tener en cuenta a la hora de realizar un cambio de uso de local comercial a vivienda, la otra parte importante, la de encontrar un local bien ubicado que cumpla los requisitos está en vuestras manos.